STEUERBERATUNG | WIRTSCHAFTSPRÜFUNG
Linz - Puchenau

2025 wurde vom Finanzministerium der aktualisierte und erweiterte Photovoltaikerlass (PV-Erlass) veröffentlicht, in dem ein zusätzlicher Abschnitt zu Energiegemeinschaften aufgenommen wurde.

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Eine Energiegemeinschaft ist ein Zusammenschluss von mindestens zwei Teilnehmern zur gemeinsamen Produktion, Speicherung und Verwertung von Energie. Grundsätzlich wird zwischen Erneuerbare-Energie-Gemeinschaften (EEG) und Bürgerenergiegemeinschaften (BEG) unterschieden. EEG und BEG unterscheiden sich in Bezug auf die verfügbaren Netzebenen, die erfassten Energiearten sowie die zulässigen Energiequellen. Zusätzlich gibt es das Modell der Gemeinschaftlichen Erzeugungsanlage (GEA), das den Teilnehmenden die Möglichkeit bietet, den erzeugten Strom mithilfe einer gemeinsamen Leitungsanlage im Nahbereich zu nutzen.

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Erneuerbare-Energie-Gemeinschaften

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In der Praxis kommen Erneuerbare-Energie-Gemeinschaften (EEG) am häufigsten vor, weshalb sich der PV-Erlass hauptsächlich auf diese konzentriert. EEG werden häufig in der Form eines Vereins oder einer Genossenschaft gegründet und unterliegen in diesen beiden Rechtsformen der Körperschaftsteuer, jedoch wird, zB im Falle von Verlusten, keine Mindestkörperschaftsteuer fällig. Die Steuerbefreiung bezüglich der Einspeisung von bis zu 12.500 kWh pro Kalenderjahr, die natürlichen Personen zusteht (bei Anlagen mit einer Engpassleistung von bis zu 35 kWp sowie Anschlussleistung von bis zu 25 kWp), ist auf Körperschaften allerdings nicht anwendbar. Die Teilnehmer bzw die Mitglieder der EEG unterliegen mit ihren Einkünften der Einkommen- bzw Körperschaftsteuer. Da das wirtschaftliche Eigentum an der Photovoltaik-Anlage in der Regel bei den Mitgliedern verbleibt, stehen auch diesen die Abschreibung sowie der Investitionsfreibetrag zu.

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Grenze von 12.500 kWh

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Sind natürliche Personen Mitglieder einer EEG, kann bei ihnen die oben ausgeführte Steuerbefreiung angewendet werden. Es macht bezüglich der Steuerbefreiung keinen Unterschied, ob eine natürliche Person in eine EEG oder in das öffentliche Netz einspeist. Wird die Grenze von 12.500 kWh überschritten, findet eine anteilige Befreiung Anwendung. Häufig wird der selbst erzeugte Strom primär selbst verbraucht, lediglich Überschüsse werden der EEG zur Verfügung gestellt (Überschussmodell). Wird von der EEG nicht der gesamte Strom benötigt, wird der Überschuss vom Mitglied in das öffentliche Netz eingespeist. In einem solchen Fall erzielt der Teilnehmer sowohl Einnahmen aus der Einspeisung in die EEG als auch Einnahmen aus der Einspeisung in das öffentliche Netz.

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Sind Mitglieder Körperschaften, unterliegen diese mit ihren Gewinnen der Körperschaftsteuerpflicht. Beteiligt sich eine Körperschaft öffentlichen Rechts an einer EEG in Form einer Personengesellschaft, entsteht ein Betrieb gewerblicher Art (BgA). Bei abgabenrechtlich begünstigten Körperschaften, wie zum Beispiel einem gemeinnützigen Verein, stellt die Mitgliedschaft an einer EEG in Form einer Personengesellschaft einen für die Begünstigung schädlichen Geschäftsbetrieb dar, der unter Umständen einen Antrag auf eine entsprechende Ausnahmegenehmigung notwendig macht. Die Beteiligung einer begünstigten Körperschaft an einer EEG in Form einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft unterliegt im Rahmen der Vermögensverwaltung der beschränkten Steuerpflicht. Für die Beurteilung der abgabenrechtlichen Begünstigung der Körperschaft ist die Beteiligung bzw Mitgliedschaft unschädlich.

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Der veröffentlichte neue Photovoltaik-Erlass ist grundsätzlich ab der Veranlagung 2025 anzuwenden.

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In der Unternehmenspraxis stellt sich häufig die Frage, wie die Weiterverrechnung von Kosten umsatzsteuerlich zu behandeln ist. Dabei ist zu klären, ob eine Weiterverrechnung umsatzsteuerpflichtig ist und – falls ja – welcher Steuersatz anzuwenden ist.

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Dafür ist entscheidend, ob die weiterverrechneten Kosten Teil des Entgelts für eine erbrachte Leistung darstellen oder ob sie als durchlaufende Posten zu qualifizieren sind.

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1. WEITERVERRECHNUNG ALS TEIL DES ENTGELTS FÜR EINE ERBRACHTE LEISTUNG

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Der Umsatzsteuer unterliegen alle Vorgänge, die auf einem Leistungsaustausch beruhen. Ein Leistungsaustausch setzt voraus, dass eine Leistung und eine Gegenleistung erbracht werden. Dies ist auch dann gegeben, wenn der Unternehmer für seine Leistung lediglich ein Entgelt in Höhe der Selbstkosten weiterverrechnet. Daher spielt die Höhe des Entgelts keine Rolle für die Einordnung als Leistungsaustausch.

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Weiterverrechnete Kosten, die als „unselbstständige Nebenleistung“ zur Hauptleistung zu werten sind, werden umsatzsteuerlich gleich wie die Hauptleistung behandelt. Umsatzsteuerlich gilt dann für die Nebenleistung derselbe Steuersatz wie für die Hauptleistung.

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Beispiel

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Ein Unternehmer verrechnet im Rahmen einer Beratungsleistung zusätzlich noch Kilometergeld an seinen Kunden weiter. Auch wenn es sich hierbei nur um Selbstkosten handelt, unterliegt das Kilometergeld dem gleichen Steuersatz wie die Beratungsleistung. Wichtig ist, dass die Umsatzsteuer korrekt vom Nettobetrag der weiterverrechneten Kosten berechnet wird. Unterliegt die Hauptleistung beispielsweise dem Steuersatz von 20 %, gilt dieser Steuersatz auch für alle damit verbundenen Nebenleistungen.

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2. DURCHLAUFENDE POSTEN

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Durchlaufende Posten sind Beträge, die ein Unternehmer lediglich im Namen und für Rechnung eines anderen Unternehmers vereinnahmt oder verausgabt. Zwischen dem vereinnahmenden Unternehmer und dem Kunden besteht in diesem Fall kein eigener Leistungstausch. Die Beträge gehören daher nicht zum Entgelt und unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Durchlaufende Posten sind beispielsweise Orts- und Kurtaxen, Rezeptgebühren und Gerichtsgebühren.

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Durchlaufende Posten müssen nicht zwingend auf der Rechnung ausgewiesen werden. Sofern sie auf der Rechnung angeführt werden, muss klar erkennbar sein, welche Beträge der Unternehmer für eigene Leistungen und welche er im Namen eines anderen Unternehmers vereinnahmt bzw verausgabt hat. Wichtig ist, dass die Weiterverrechnung immer netto erfolgt, da für die durchlaufenden Posten keine Umsatzsteuer veranschlagt wird. Erfolgt jedoch eine gemeinsame Ausweisung der eigenen Leistungen und der durchlaufenden Posten als Gesamtsumme und wird die Umsatzsteuer von der Gesamtsumme berechnet, schuldet der Unternehmer die Umsatzsteuer „kraft Rechnungslegung“.

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Das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 enthält Verschärfungen in mehreren steuerlichen Bereichen, insbesondere betreffend Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Finanzstrafverfahren. Das BBKG 2025 Teil Steuern und das BBKG 2025 Teil Daten wurden am 23.12.2025 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.

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1. EINKOMMENSTEUER

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Erweiterung der Auftraggeberhaftung im Bauwesen bei Arbeitskräfteüberlassung

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Wird der Auftrag zur Erbringung von Bauleistungen von einem Bauunternehmen an ein anderes Unternehmen (Subunternehmen) ganz oder teilweise weitergegeben, so haftet das auftraggebende Unternehmen nach der derzeit geltenden Rechtslage für die vom Finanzamt einzuhebenden lohnabhängigen Abgaben des Subunternehmens bis zu einem Höchstbetrag von 5 % des geleisteten Werklohns, außer das Subunternehmen ist in der Gesamtliste der haftungsfreistellenden Unternehmen (HFU-Gesamtliste) eingetragen. Korrespondierend besteht die Haftung für ASVG-Beiträge im Ausmaß von 20 % des geleisteten Werklohns.

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In der Praxis verfügen die Subunternehmer oft über keine Infrastruktur für Bauarbeiten (Baumaschinen etc) und erbringen also keine Bauleistungen - vielmehr liegen reine Arbeitskräfteüberlassungen vor. Für den Fall, dass eine solche Arbeitskräfteüberlassung am Bau durch den Subunternehmer an seinen Auftraggeber vorliegt, wird ab 01.01.2026 die Haftung des Auftraggebers für lohnabhängige Abgaben des Subunternehmens auf 8 % des Entgelts und ASVG-Beiträge auf 32 % angehoben.

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Wird somit die Erbringung von Bauleistungen an ein Subunternehmen weitergegeben, muss für ab 01.01.2026 anfallende Lohnabgaben und SV-Beiträge geprüft werden, ob der Subunternehmer eine Bauleistung (Werkleistung) oder eine bloße Arbeitskräftegestellung erbringt. Im Fall der Arbeitskräfteüberlassung beträgt die Haftung des Auftraggebers insgesamt 40 % des Auftragsvolumens (davon 32 % Sozialversicherung und 8 % Lohnabgaben), nur im Fall von Bauleistungen bleibt es bei der Haftung von 25 % vom Auftragsvolumen (davon 20 % Sozialversicherung und 5 % Lohnabgaben). Keine Haftung besteht, sofern der Subunternehmer in die HFU-Liste eingetragen ist.

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Ausweitung der Steuerpflicht von Zuwendungen ausländischer stiftungsähnlicher Gebilde

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Ausschüttungen (Zuwendungen) von ausländischen Stiftungen, die mit einer österreichischen Privatstiftung vergleichbar sind, werden derzeit gemäß § 27 Abs 5 Z 7 EStG wie Zuwendungen von österreichischen Privatstiftungen als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert - aber einzelne Ausschüttungen (Zuwendungen) von solchen ausländischen stiftungsähnlichen Gebilden, die nicht mit einer österreichischen Privatstiftung vergleichbar sind und dennoch ähnlichen Zwecken dienen (zB Trusts), unterliegen noch keiner österreichischen Einkommensteuer. Diese Lücke wird ab 01.01.2026 geschlossen, indem Ausschüttungen jeglicher stiftungsähnlicher Gebilde als Einkünfte aus Kapitalvermögen erfasst werden.

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2. UMSATZSTEUER

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Abschaffung des Vorsteuerabzugs bei Vermietung von Luxusimmobilien zu Wohnzwecken

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Die Vermietung zu Wohnzwecken ist derzeit allgemein umsatzsteuerpflichtig (10 % USt) und vermittelt das Recht auf Vorsteuerabzug. Nunmehr wird die Vermietung von Luxusimmobilien für Wohnzwecke (= besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke) zwingend unecht umsatzsteuerbefreit gestellt, sodass in diesem Zusammenhang kein Recht auf Vorsteuerabzug besteht.

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Eine solche Luxusimmobilie liegt dann vor, wenn die Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten der Immobilie (samt Nebengebäuden, wie Garagen, Gartenhäuser und sonstigen Bauwerken, wie Schwimmbäder) mehr als EUR 2.000.000,00 betragen. Diese Neuregelung gilt für Vermietungen ab dem 01.01.2026, wenn die Luxusimmobilie vom Vermieter nach dem 31.12.2025 angeschafft oder hergestellt worden ist.

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Für die Luxusimmobilien-Grenze von MEUR 2 werden alle Anschaffungs- und/ oder Herstellungskosten innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab der Anschaffung bzw ab Beginn der Herstellung (oder ab einem Totalumbau) zusammengerechnet, wobei aber nur auf die nach dem 31.12.2025 anfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten abgestellt wird.

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3. FINANZSTRAFGESETZ

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Auch im Finanzstrafgesetz sind Änderungen vorgesehen. Unter anderem wurde der Anwendungsbereich des Verkürzungszuschlages erweitert. Seit 01.01.2026 kann dieser auf festgestellte Nachforderungen von insgesamt bis zu EUR 100.000,00 (maximal EUR 33.000,00 pro Veranlagungszeitraum) angewendet werden. Soweit die Summe der Abgabenforderungen EUR 55.000,00 übersteigt, erhöht sich der Verkürzungszuschlag von 10% auf 15%.

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Weiters wurde ein neuer Straftatbestand der Abgabenhinterziehung im Falle ungerechtfertigter Verluste geschaffen. Künftig ist es - neben der Bewirkung einer Abgabenverkürzung - auch strafbar, wenn jemand vorsätzlich zu Unrecht Verluste erklärt, die in zukünftigen Veranlagungszeiträumen einkommensmindernd geltend gemacht werden könnten. Im Fall zu Unrecht erklärter Verluste ist die Abgabenhinterziehung mit Bekanntgabe des den zu Unrecht erklärten Verlust ausweisenden Bescheides oder Erkenntnisses bewirkt (unabhängig von der tatsächlichen Steuerverkürzung).

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Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) trat mit 01.01.2026 ein neues Gesetz zur Begren-zung inflationsbedingter Mietzinserhöhungen in Kraft. Wesentliche Neuerungen betreffen die Begrenzung der vertraglichen Wertsicherung von Wohnungsmietverträgen, die Häufigkeit von Mietzinsanpassungen sowie die Verlängerung der Mindestbefristung und eines Rückforderungsanspruches. Die folgenden Informationen stellen einen Überblick über die beschlossenen Bestimmungen dar.

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1. MIETZINSDECKELUNG IM TEILANWENDUNGSBEREICH DES MRG

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Die im Mietvertrag vereinbarten Anpassungsklauseln bleiben grundsätzlich gültig. Neu ist jedoch, dass die daraus resultierende Erhöhung gesetzlich begrenzt ist und nur noch einmal jährlich zum 01. April angepasst werden darf.

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Verlängerung der Mindestbefristung

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Bei befristeten Wohnungsmietverträgen wird die gesetzliche Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre verlängert. Dies gilt bei unternehmerischer Vermietung, die nach der von der Rechtsprechung entwickelten Faustregel ua bei Vermietung von bis zu fünf Bestandobjekten in der Regel noch nicht vorliegt. Die verlängerte Mindestbefristung gilt für neue abgeschlossene oder verlängerte Mietverträge ab 01.01.2026.

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Rückforderungsanspruch

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Die Novelle regelt darüber hinaus auch Rückforderungsansprüche aus Zahlungen aufgrund unwirksamer Wertsi-cherungsklauseln neu. Der Rückforderungszeitraum ist auf fünf Jahre beschränkt.

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Wie funktioniert die Deckelung?

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Maßstab ist die Vorjahresinflation (durchschnittliche Veränderung des VPI des vorangegangenen Kalenderjahres). Für die zulässige Erhöhung gilt:

• Bis 3 %: volle Berücksichtigung
• Über 3 %: der über 3 % hinausgehende Teil darf nur zur Hälfte berücksichtigt werden

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Beispiel (Inflation 2025 3,6 %)

• Zulässig ist 3 % + die Hälfte von (3,6 % – 3 %) = 3 % + 0,3 % = 3,3 %.

Der Teil der vertraglichen Indexierung, der über die gesetzlich zulässige Erhöhung hinausgeht, darf nicht verlangt werden und kann grundsätzlich nicht „nachgeholt“ werden.

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Die Mietzinsdeckelung ist auch bei bereits bestehenden Wohnungsmietverträgen anzuwenden. Nicht anwendbar ist dieser hingegen auf Mietverträge über Freizeit-Zweitwohnungen, Wohnungsmietverträgen über Ein- oder Zweiobjekthäusern, auf Geschäftsraummietverträge und selbständige Mietverträge von Stellplätzen/Garagen.

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Bei der ersten Mietzinsanpassung ab 01.01.2026 ist die Vorjahresinflation nur anteilig zu berücksichtigen, sofern die letzte Anpassung unterjährig erfolgt ist.

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Beispiel

• letzte Anpassung zum 01.03.2025
• Indexanstieg 2025 3,6 %

Die Erhöhung im Jahr 2026 gemäß der Mietzinsdeckelung darf höchstens 2,48 % betragen. Berechnung: 3,3 % höchstzulässige Anpassung (bis 3 % volle Berücksichtigung, darüber hinaus nur zur Hälfte) --> aliquot für 9 Monate (nur volle Monate sind zu berücksichtigen!) --> ergibt 2,48 %

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2. MIETZINSDECKELUNG IM VOLLANWENDUNGSBEREICH DES MRG

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Bei Wohnungsmietverträgen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, ist überdies die vertragliche Wertsicherung dadurch begrenzt, dass die Erhöhung im Jahr 2026 höchstens mit 1 % und im Jahr 2027 höchstens mit 2 % begrenzt ist.

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3. PARALLELRECHNUNG

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Die zulässige Erhöhung ist künftig mittels Parallelrechnung zu ermitteln. Das bedeutet: Es sind immer zwei Rechenwege anzustellen. Maßgeblich ist der niedrigere Betrag.

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a) Vertragliche Indexrechnung

Erhöhung nach der konkret vereinbarten Indexklausel (zB VPI-Anstieg seit der letzten Anpassung).

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b) Gesetzliche Deckelrechnung

Maximal zulässige Erhöhung nach dem gesetzlichen Deckel (bis 3 % voll, darüber nur die Hälfte).

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Beispiel Parallelrechnung

• Ausgangsmiete: EUR 1.000,00
• Vertragliche Indexklausel ergibt: + 3,6 % --> EUR 1.036,00
• Gesetzlicher Deckel bei Vorjahresinflation 2025 iHv 3,6 %: +3,3 % --> EUR 1.033,00

Zulässig ist nur die Erhöhung auf EUR 1.033,00.

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4. SPRUNGINDEX-KLAUSELN

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Viele freie Mietverträge enthalten Sprungindex-Klauseln: Eine Anpassung erfolgt erst, wenn eine Schwelle (zB 3 % oder 5 %) überschritten wird.

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Hier ist künftig ein zweistufiges Vorgehen entscheidend:

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Schritt 1: Schwelle prüfen (gemäß Anpassungsklausel im Mietvertrag)

Wird die Schwelle im ersten Jahr nicht erreicht, erfolgt keine Anpassung.

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Schritt 2: Wenn die Schwelle später erreicht wird, gilt trotzdem der gesetzliche Deckel

Wird die Schwelle erst im zweiten Jahr überschritten, ist eine Anpassung dem Grunde nach möglich – aber nur im Ausmaß der Parallelrechnung (vertragliche Indexrechnung vs gesetzliche Deckelrechnung für beide Jahre kumuliert).

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Beispiel (Überschreiten der Schwelle erst im zweiten Jahr)

• Letzte Anpassung: Jänner 2025
• Sprungindex: Anpassung erst ab 5 % Erhöhung
• Bis Jänner 2026: Indexanstieg 3,6 % --> keine Anpassung
• Bis Jänner 2027: kumuliert 6,1 % (3,6 % in 2025 und 2,5 % in 2026) --> Schwelle erreicht --> Anpassung grundsätzlich möglich
• Zulässig ist aber nur die Erhöhung, die sich aus der Parallelrechnung unter Berücksichtigung der Mietzinsdeckelung ergibt:
  • Die Berechnung hat nun Schritt für Schritt zu erfolgen: Zunächst wird der gesetzliche Deckel für 2025 ermittelt (hier in Höhe von 3,3 %; 3,0 % zuzüglich der Hälfte der 3,0 % übersteigt)
  • Zum solcherart ermittelten Zwischenergebnis wird nun der gesetzliche Deckel für 2026 hinzugerechnet (hier in Höhe von 2,5 %; volle Berücksichtigung, weil unter 3,0 %).
  • Insgesamt ist in diesem Beispiel somit eine 5,8 % Erhöhung unter Berücksichtigung der Deckelung zulässig.

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5. ANPASSUNG MIETVERTRAG/TIPP

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Um den mitunter sehr aufwendigen Berechnungen (insbesondere die Parallelrechnung sowie bei Sprungindex-Klauseln) für künftige Jahre vorzubeugen, kann von der im Mietvertrag vereinbarten Anpassungsklausel im Einvernehmen mit dem Mieter auf die Wertsicherungsklausel gemäß dem 5. MILG umgestellt werden (idealerweise mit jährlicher Anpassung ohne Sprungindex). Hierfür ist eine (einmalige) Änderung des Mietvertrages erforderlich (lediglich Abänderung bei der Mietzinsanpassungsklausel).

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Zur Abgeltung der Inflationsentwicklung seit der letzten Anpassung bis Ende 2025 ist in diesem Zusammenhang einmalig die Berechnung vorzunehmen (ggf aliquotiert) und mit 01.04.2026 der Mietzins anzupassen. Die künftigen Anpassungen ab dem Jahr 2027 basieren dann ausschließlich auf den Bestimmungen des 5. MILG ohne aufwendige Parallelberechnungen.

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