NEUERUNGEN BEI IMMOBILIEN

Mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 wird der besondere Steuersatz für Immobilienver­äußerungen durch natürliche Personen auf 30 % erhöht. Daneben gibt es aber noch weitere ertragsteuerliche Neuerungen im Immobilienbereich, die im Folgenden näher er­läutert werden.

 

1. Erhöhung der Immo-ESt ab 01.01.2016
 

Der besondere Steuersatz für Immobilienveräußerungen durch natürliche Personen wird ab 01.01.2016 von derzeit 25 % auf 30 % angehoben. Durch die Erhöhung des besonderen Steuer­satzes kommt es auch bei der Pauschalbesteuerungsvariante von „Altvermögen“ zu einer Erhöhung der effektiven Steuerbe­lastung. Bei Altvermögen (keine Steuerverfangenheit des Grundstückes zum 31.03.2012) erhöht sich somit die effektive Steuerbelastung ab 01.01.2016 von 3,5 % auf 4,2 % des Ver­kaufs­erlöses.

 

Wurde das Grundstück nach dem 31.12.1987 erstmals auf Bauland umgewidmet, so steigt die effektive Steuerbelastung ab 01.01.2016 von derzeit 15 % auf 18 % des Verkaufserlöses.

 

Zusätzlich wird ab 01.01.2016 die Geltendmachung des Inflationsabschlages (bisher 2 % ab dem 11. Jahr) gestrichen.

 

Anstelle des besonderen Steuersatzes kann aber auch in Zukunft der Antrag zur Besteuerung zum all­gemeinen Steuertarif (25 % – 55 %) erfolgen, wobei ab 2016 Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung in vollem Umfang vom Veräußerungserlös abzugsfähig sind.

 

Tipp
Aufgrund der Erhöhung des besonderen Steuersatzes (erstmalige Anwendung für Veräußerungen nach dem 31.12.2015) ist ein Vorziehen von (geplanten) Immobilienverkäufen überlegenswert.

 

2. Verlustausgleich

 

  • Führen private Grundstücksveräußerungen in einem Kalenderjahr insgesamt zu einem steuer­lichen Verlust, so ist dieser auf 60 % zu kürzen und gleichmäßig auf das Jahr der Verlust­entstehung und die folgenden vierzehn Jahre zu verteilen und darf ausschließlich mit Ein­künften aus Vermietung ausgeglichen werden.
  • Alternativ kann in der Steuererklärung beantragt werden, dass der gekürzte Verlust im Verlust­entstehungsjahr zur Gänze mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dieses Jahres aus­ge­glichen wird. 
     

3. Vereinheitlichung der AFA-Sätze
 

Bisher waren Betriebsgebäude – je nach Tätigkeit des Steuerpflichtigen und tatsächlicher Nutzung – mit einem Abschreibungssatz von 2 % bis 3 % abzuschreiben. Ab 01.01.2016 ist für betriebliche Gebäude ein einheitlicher AFA-Satz von 2,5 % vorgesehen. Dies hat zur Folge, dass sich durch diese Änderung die Rest­nutzungsdauer der Gebäude entsprechend verändert.

 

Ausgenommen von dieser Regelung sind allerdings im Betriebsvermögen befindliche und für Wohn­­zwecke genutzte Gebäude – diese können ab 2016 auch im Betriebsvermögen lediglich mit einem Satz von 1,5 % (statt bisher 2 %) abgeschrieben werden.

 

4. Instandsetzungsaufwendungen
 

Instandsetzungsaufwendungen für entgeltlich vermietete Gebäude zu Wohnzwecken können steuerlich nicht sofort geltend gemacht werden, sondern mussten bisher steuerlich auf 10 Jahre verteilt werden. Durch das Steuer­reform­gesetz 2015/2016 erhöht sich dieser Verteilungszeitraum ab 01.01.2016 auf 15 Jahre. Dies betrifft auch alte Instandsetzungsaufwendungen, die noch nicht zur Gänze abge­schrieben sind. Der zum 31.12.2015 bestehende Restbuchwert ist so zu verteilen, dass sich ins­gesamt ein Verteilungszeitraum von 15 Jahren ergibt. Es kommt also zu einer Ver­minderung der steuerlich abzugsfähigen Instandsetzungs­aufwendungen für die Folgejahre.

 

5. Aufteilungsverhältnis Grund und Boden bei bebauten Grundstücken des Privatvermögens
 

Bisher galt die Regelung, dass ohne Nachweis eines Gutachtens 20 % des Anschaffungspreises einer bebauten Liegenschaft als Grundanteil angesetzt und der Rest (80 %) über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden konnte. Mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 wird gesetzlich verankert, dass ab 01.01.2016 ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsschlüssels ein Grundanteil von 40 % anzunehmen ist.

 

Gebäude, bei denen in der Vergangenheit das pauschale Aufteilungsverhältnis (20/80) zum Ansatz gekommen ist, müssen ab 01.01.2016 an die Neuregelung angepasst werden. Das bedeutet, dass der Buchwert des Gebäudes zum 31.12.2015 – bei Ansatz des gesetzlichen Wertes von 60 % – um ein Viertel abgestockt und dieser Betrag auf die Anschaffungskosten von Grund und Boden über­tragen werden muss. Für die Folgejahre bedeutet dies, dass nur noch eine geringere Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden kann.

 


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