BERECHNUNG ABSCHREIBUNG BEI GEBÄUDEN
Mit der Steuerreform 2015/16 haben sich auch die Bestimmungen zur Abschreibung von Gebäuden geändert. Für die Steuererklärung 2016 müssen viele Abschreibungssätze neu berechnet werden.
1. BETRIEBLICHE GEBÄUDE
Bei betrieblich genutzten Gebäuden besteht für den Unternehmer die Verpflichtung, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig verteilt auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abzusetzen (Absetzung für Abnutzung bzw AfA). Ohne Nachweis der konkreten Nutzungsdauer sieht das Gesetz bei Gebäuden fixe Abschreibungssätze vor. Für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2015 beginnen, kam es zu einer Vereinheitlichung dieser Abschreibungssätze auf 2,5 % pro Jahr. Bei für Wohnzwecke überlassenen Gebäuden beträgt die AfA nunmehr in der Regel 1,5 %. Der Nachweis einer davon abweichenden Nutzungsdauer ist jedoch möglich.
Für „alte“ Wirtschaftsjahre, die vor dem 31.12.2015 begonnen haben, galten hingegen, abhängig vom Zweck der betrieblichen Nutzung, unterschiedliche Abschreibungssätze. Wurde gemäß der alten gesetzlichen Regelung für bereits vorhandene Gebäude ein AfA-Satz von beispielsweise 3 % oder 2 % angewendet, reduziert oder erhöht sich die AfA nunmehr auf 2,5 %. Dies führt auch zu einer entsprechend veränderten Restnutzungsdauer.
Beispiel
Ein betrieblich genutztes Gebäude wurde im Februar 2006 mit Herstellungskosten von
EUR 100.000,00 fertiggestellt und anschließend sofort in Betrieb genommen. In den Wirtschaftsjahren bis zum 31.12.2015 betrug der AfA-Satz 3 % (33,3 Jahre). Der Buchwert zum 31.12.2015 betrug somit EUR 70.000,00 (bei einer linearen Abschreibung in Höhe von EUR 3.000,00 pa). Die Restnutzungsdauer liegt zu diesem Zeitpunkt bei 23,3 Jahren.
Aufgrund der Gesetzesnovelle reduziert sich der AfA-Satz auf 2,5 %, womit der jährliche AfA-Betrag (basierend auf den ursprünglichen Herstellungskosten) seit dem 01.01.2016 EUR 2.500,00 beträgt. Dadurch verlängert sich auch die Restnutzungsdauer von 23,3 Jahren auf 28 Jahre (EUR 70.000/ EUR 2.500 = 28). Vereinfacht kann auch der bisherige AfA-Betrag von EUR 3.000,00 um 1/6 verringert werden (EUR 3.000 x 0,8334 = EUR 2.500).
2. PRIVATE GEBÄUDE
Bei privaten Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, kann ohne Nachweis der Nutzungsdauer unverändert ein AfA-Satz von 1,5 % herangezogen werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass bei bebauten Grundstücken von den Anschaffungskosten ein bestimmter Anteil des Grund- und Bodens auszuscheiden ist. Bisher lag dieser Anteil bei 20 %. Seit dem 01.01.2016 beträgt er abhängig von der Einwohnerzahl, vom durchschnittlichen Baulandpreis pro m² sowie von der Anzahl der Wohn- oder Geschäftseinheiten im Vermietungsobjekt in der Regel pauschal 20 %, 30 % oder 40 %. Ein davon abweichender auszuscheidender Anteil kann jedoch zB durch ein Gutachten nachgewiesen werden.
Auch die Berechnung nach der Grundstückswertverordnung (GrWV) kann als Nachweis für einen niedrigeren Grundanteil herangezogen werden, wenn nach dieser Berechnung der Grundanteil um mehr als 50 % von der Pauschalregelung abweicht.
Beispiel
Ein Zinshaus wird im Jänner 2004 um TEUR 3.400 angeschafft. Davon waren bis zum 31.12.2015 20 %, somit TEUR 680 als Grundanteil auszuscheiden. Die AfA betrug bis Ende 2015 daher EUR 40.800 ((TEUR 3.400 – TEUR 680) x 0,015). Seit dem 01.01.2016 beträgt der Grundanteil aufgrund der maßgeblichen Kriterien zB 40 %. Ab dem 01.01.2016 beläuft sich die jährliche AfA daher auf EUR 30.600,00 ((TEUR 3.400 – TEUR 1.360) x 0,015).
