NEUREGELUNG DER GRUNDERWERBSTEUER

Die Steuerreform 2015/16 bringt für die Grunderwerbsteuer (GrESt) Änderungen bei der un­ent­geltlichen Über­tragung von Grundvermögen und von gewerblichen Betrieben.

 

Bisherige Regelung
Die GrESt bei Übertragung von Zinshäusern, Baugründen, Einfamilienhäusern und Eigentumswohn­ungen im Privatvermögen ist derzeit im Familienverband (ohne Nichten und Neffen) vom drei­fachen Einheitswert (maximal 30 % des Verkehrswertes) zu ermitteln. Um die Grunderwerbsteuer zu er­rechnen, ist die Bemessungsgrundlage mit einem Steuersatz von 2 % zu multiplizieren. Unent­geltliche Über­tragungen außerhalb des Familienverbandes unterliegen einem Steuersatz von 3,5 %.
 

Neuregelung
Durch die Steuerreform wird einerseits das Konzept des Familienverbandes zugunsten einer Unter­scheidung von Immobilienübertragungen in „entgeltliche“, „teilentgeltliche“ und „unent­geltliche“ Erwerbe aufgegeben und andererseits ein Stufentarif für unentgeltliche Erwerbs­vorgänge eingeführt.

 

Danach gilt ab 01.01.2016 ein Erwerb als

 

  • unentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 %,
  • teilentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 70 %,
  • entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70 %

des Grundstückswertes beträgt.

 

Begünstigte Erwerbe
Darüber hinaus fingiert der Gesetzgeber für bestimmte Sachverhalte die Unentgeltlichkeit. So gelten unter anderem Erwerbe durch Erbanfall, Vermächtnis, Erfüllung eines Pflichtteilanspruchs, so­wie Erwerbe unter Lebenden im begünstigten Familienkreis, selbst wenn dafür Zahlungen ge­leistet bzw Gegenleistungen (Übernahme von Verbindlichkeiten) erbracht werden, immer als „un­ent­geltlich“.

 

„Teilentgeltliche“ Erwerbe werden in einen „entgeltlichen“ und einen „unentgeltlichen“ Teil auf­gespalten, wobei der „unentgeltliche“ Teil dem Stufentarif und der „entgeltliche“ Teil dem nor­malen Grunderwerbsteuertarif unterliegen wird.

 

Beispiel 
A schenkt seinem Patenkind ein Grundstück mit einem Grundstückswert (GW) von   TEUR 200 gegen Übernahme der darauf lastenden Schulden in Höhe von TEUR 80. Da die Gegen­leistung 40 % des GW beträgt, ist der Erwerbsvorgang als teilentgeltlich einzustufen und somit zu 40 % entgeltlich (3,5 % GrESt) und zu 60 % unent­geltlich (Stufentarif).

 

Weiters wird ab 01.01.2016 – unabhängig vom Verwandtschaftsgrad – ein gestaffelter Tarif für den unentgeltlichen Erwerb zur Anwendung kommen. Dieser Tarif beträgt

 

0,5 %     für die ersten TEUR 250,
2,0 %     für die nächsten TEUR 150 und
3,5 %     für Grundstückswerte über TEUR 400.

 

Für den entgeltlichen Teil beträgt die Steuer (wie bisher) 3,5 % der Gegenleistung.

 

Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes beim gestaffelten Tarif sind die Erwerbe zwischen denselben Personen der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen. Bei unentgeltlichen Er­werben kann die Grunderwerbsteuer auf Antrag über bis zu fünf Jahre verteilt werden. Die Über­tragung der Immobilien kann durch die Neuregelung je nach Verhältnis von Verkehrswert zu Ein­heits­wert teurer oder auch günstiger werden.

 

Zu berücksichtigen ist außerdem, dass durch die Steuerreform ab 2016 jedenfalls der Grundstücks­wert (Verkehrswert) als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist. Die Berechnung des Grund­stücks­wertes der Immobilie kann dabei entweder nach einem durch Verordnung normierten Ver­fahren erfolgen oder es ist der Verkehrswert durch ein Sach­verständigengutachten nach­zuweisen. Ins­besondere für die Übertragung von Zinshäusern, die noch durch Mietbe­schränkungen (Friedens­mietzins) belastet sind, wird zumeist ein Schätzgutachten sinnvoll sein, da der Gutachter den Ver­kehrswert der Immobilie vorrangig vom (niedrigen) Ertragswert herleiten muss.

 

Der Freibetrag für unentgeltliche Betriebsübergaben wurde im Bereich der Grunderwerbsteuer auf TEUR 900 erhöht. Weitergaben im Familienverband sind dabei aber immer (unabhängig von der Gegenleistung, wie etwa übernommenen Schulden) als unentgeltlich zu beurteilen. Somit kann bei Weitergabe im Familienverband der volle Freibetrag zur Anwendung gelangen. Darüber hinaus ist die Grunderwerbsteuer in diesen Fällen mit 0,5 % des Grundstückswertes begrenzt.

 

Einlagen von Grundstücken in eine Kapitalgesellschaft ohne Vornahme einer Kapitalerhöhung werden ab 01.01.2016 nach dem Stufentarif besteuert. Bei Einlagen von Grundstücken unter Vor­nahme einer Kapital­erhöhung fallen zukünftig immer 3,5 % des gemeinen Wertes an.

 

Für Privatstiftungen wird bei „unentgeltlichen“ und „teilentgeltlichen“ Erwerben auch zukünftig ein Stiftungseingangssteueräquivalent von 2,5 % zusätzlich anfallen, wobei sich die Bemessungs­grundlage als Differenz zwischen Grundstückswert und einer allfälligen Gegenleistung errechnet.

 

Die Rahmenbedingungen der Grunderwerbsteuer (GrESt) bei der unentgeltlichen Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben bleiben trotz Steuerreform unverändert.

 


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